УЗАКОНЕНЕ СВАВІЛЛЯ БУДІВЕЛЬНИХ ОРГАНІЗАЦІЙ

Багато хто з наших співвітчизників так чи інакше чув або безпосередньо брав участь у пайовому будівництві житлових будинків, котеджів, інших приміщень.

Умови будівельних компаній були досить прийнятними для громадян, які готові були внести грошові кошти (частку) у будівництво майбутньої нерухомості. Хтось робив це для себе і своєї сім'ї, хтось здійснював це як бізнес-проект з метою перепродажу побудованих об'єктів. Умови договорів про пайову участь у будівництві, здебільшого, передбачали якщо не повне фінансування, то щонайменше 50 % аванс, тобто ті кошти, які мали йти на закупівлю будівельних матеріалів, оплату робіт тощо.

Здебільшого, всі учасники пайового будівництва без затримок виконували свої грошові зобов'язання і, як наслідок, мали право на належне виконання своїх зобов'язань і з боку компанії Основного замовника (будівельної організації).

На жаль, на початку 2008 року в Україні було оголошено про всесвітню економічну кризу. Як наслідок, держава почала вживати низку стратегічних заходів з метою її мінімізації, в т.ч. і в будівельному бізнесі. Однак, ці стратегічні заходи були спрямовані на «захист» великих будівельних організацій, а аж ніяк не на захист прав і законних інтересів наших громадян (пайових учасників будівництва). Так, наслідком роботи чиновницького апарату став ухвалений Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва». Так, статтею 3 цього закону передбачено, що нарахування та виплата забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами в період дії цієї статті, не провадиться. А дію цієї статті встановлено до 01 січня 2012 року. Цією нормою держава повною мірою захистила забудовників від «додаткових» витрат, але жодним чином не захистила наших співвітчизників від можливих збитків. Адже всі учасники пайового будівництва продовжують виконувати умови договору і здійснюють за графіком платежі як внесок у пайове будівництво. Таким чином, сам забудовник може «не поспішаючи» продовжувати будівництво (або призупинити, здебільшого), а наш громадянин має платити за таку роботу. А де ж принцип рівності, декларований державою, а де ж принцип, що громадянин є найвищою соціальною цінністю, декларований Конституцією України, чому держава не «прагне» захисту прав і законних інтересів наших же громадян.

Мушу зазначити, що це далеко не останній «крок» нашого законодавця, який несумлінно виконує функції, які йому делеговані народом.

Прикладом цьому може слугувати і Цивільний кодекс України, який також містить деякі норми, що вступають на противагу належним правам людини.

Так, усі ми знаємо, що максимум один із десяти об'єктів нерухомості вводиться в експлуатацію забудовником у встановлений договором строк. Природно, що учасник пайового будівництва (наш громадянин), спостерігаючи за перебігом будівництва, у разі дійсного проведення будівельних робіт із полегшенням говорив: «Слава Богу, хоч будують». Після того, як термін здачі об'єкта в експлуатацію добігав кінця, учасники пайового будівництва цікавилися щодо дотримання всіх термінів здачі об'єкта. Звісно, компанії забудовників відповідали, що ми зробимо все від нас залежне, але можливі затримки, що залежать від чиновників, які не хочуть вводити будинок в експлуатацію. Такі аргументи доводилося слухати кожному громадянину, який був учасником пайового будівництва і кожен вірив обіцянкам компанії, що ось трохи і ми введемо об'єкт в експлуатацію, не хвилюйтеся. Так минав місяць за місяцем, закінчувався рік. Саме «рік» - це та контрольна дата, яку потрібно «витримати» забудовнику, щоб позбутися проблем, пов'язаних із неустойкою, штрафними санкціями тощо.

Річ у тім, що наше чинне законодавство (стаття 258 Цивільного кодексу України) передбачає позовну давність в один рік, яка застосовується до вимог щодо стягнення неустойки (штрафу).

Строк обчислення позовної давності починається з дати, коли зобов'язання мало бути виконаним. Ось і виходить, що з планованої дати введення об'єкта в експлуатацію починає обчислюватися цей строк.

Якщо громадянин не звернеться до суду в період цього одного року, відшкодування неустойки (штрафу) йому не бачити. Мушу зазначити, що сам і забудовник все робить, щоб затягнути час, не допустити конфлікт шляхом «зобов'язування» підписати документи, що об'єкт нерухомості прийнято, що ніяких претензій громадянин не має, ультимативно заявляючи, що без цього громадянин не зможе отримати довгоочікуване свідоцтво про право власності.

Деякі сміливці все-таки подають до суду на забудовників з метою отримати хоч мінімальну компенсацію (у вигляді неустойки, штрафу) за несвоєчасну здачу об'єкта нерухомості. Однак, на превеликий жаль, суди стають на бік забудовника. Вони хоч і встановлюють вину будівельної організації за несвоєчасне закінчення будівництва, але все-таки застосовують строк позовної давності та відмовляють у задоволенні позовних вимог щодо стягнення неустойки (штрафу).

Небезпека цієї практики полягає в тому, що забудовник, «перечекавши» один рік і не виконавши своїх зобов'язань, може, м'яко кажучи, «розслабитися» і не хвилюватися з приводу закінчення будівництва. Адже коли б не закінчилося будівництво, коли б не був зданий будинок і не введений в експлуатацію, компанія-забудовник не зазнає жодної копійки збитків, тому що строк позовної давності спливе. Уявіть собі картину, будинок має бути зданий у січні 2008 року, забудовник тягне час, обіцяючи із дня на день здати будинок в експлуатацію, оформити право власності тощо, минає рік, спливає строк позовної давності, і забудовник може здати його хоч 2030 року, не несучи жодної відповідальності.

З огляду на вищевикладене, вважаю, що вкрай важливо сьогодні не тільки захистити компанії забудовників, а й прогарантувати нашим співвітчизникам право отримання суми компенсації за несвоєчасне здавання об'єкта в експлуатацію з вини забудовника шляхом внесення доповнень до статті 258 ЦК України, які б передбачали стягнення неустойки із забудовника за весь період прострочення виконання зобов'язань. При цьому, вважаю, що строк позовної давності має обчислюватися з дня виконання зобов'язань у повному обсязі. Такий захід зможе більшою мірою захистити громадян від несвоєчасного здавання об'єктів нерухомості і, як наслідок, стимулюватиме будівельні організації до якнайшвидшого виконання своїх зобов'язань щодо введення об'єкта нерухомості в експлуатацію.

• Предыдущее: ВИЗНАННЯ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРУ НЕДІЙСНИМ ВТРАЧАЄ СВОЮ АКТУАЛЬНІСТЬ